平民房價捍戰將＆房產博士張金鶚第一次為廣大小市民而寫的房產必修課。
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《張金鶚的房產七堂課》甫一上市我就已經購買拜讀，最近整理書櫃我又拿出來溫習了一次，還是覺得：「真是一本好書！」
本書是與我們這些市井小民息息相關甚至生命攸關的房地產課題，在張教授細心編輯為七大課題：「第一課 破解五大房地產神話」 、「第二課 購屋前一定要知道的六件事」、「第三課 租屋與買屋的教戰守則」、「第四課 何時才是買屋的好時機？」、「第五課 如何選、如何買到好房子？」、「第六課 選擇合理的房價」、「第七課 是否該賣屋？是否該換屋」，在每個大課題之下再具體提出每個人面對房地產時可能的迷思或迫切需要瞭解的問題，還會在每篇末放上房地產小辭典，還有張教授的親切提醒，讓門外漢都能輕鬆學房產。
「第一課 破解五大房地產神話」裡，張教授首先提問：「有土真的斯有財嗎？」要我們認清借貸買房子與融資無異，「……購屋者得向銀行借貸其餘百分之九十的款項，可說是高財務槓桿的資金操作。……一般人想靠房地產賺錢，好比小孩想玩大車。風險極高」（頁20） ，而「購屋的最基本原則，……『勿為價格便宜買屋、勿為優惠房貸買屋、勿為低利率買屋』。」（頁38）。近年捷運蓋到哪，週邊的房價就漫天亂漲，而三鐵共構一直喊到五鐵共構，彷彿房子距離鐵路（越多鐵越好）所在越近就越好，然而張教授卻說住家要買在距離捷運不遠不近的地方，因為「……從捷運站步行十分鐘可及的房子，不但每坪可比捷運站一百公尺內的房子便宜五到十萬元左右，而且生活品質又比較好，……」（頁54）
「第二課 購屋前一定要知道的六件事」分別是：一認識自己、二認識房地產的組成元素、三認識房地產的特質、四購屋是可替換的選擇、五建立自己的「心中之尺」、六房屋消費者的種類。在這課裡我終於搞清楚「建蔽率」跟「容積率」究竟所指為何了！「建蔽率」是建物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，例如一百平方公尺的基地，建蔽率百分之六十，則一樓最大的樓地板面積就六十平方公尺；「容積率」是建物總樓地板面積與基地面積之比，如基地面積一百平方公尺，建蔽率百分之五十、容積率是百分之五百，一樓的最大樓地板面積就是五十平方公尺，而建物總樓地板面積是五百平方公尺，則至少需要設計十層樓。
「第三課 租屋與買屋的教戰守則」，以前我也一直覺得「與其付房租不如付房貸」，結果這種想法在張教授的口中卻變成房產迷思了！（苦笑）張教授在本書中指出：「租屋者不必支付與房地產相關的各種稅款，……也不用負擔修繕房屋、更換耗材的費用；更重要的，租屋者不必被房子綁住，……」（頁119頁）不過張教授也強調面對租屋、買屋選擇的第一步應該徹底瞭解自己，更引導讀者應該如何檢視自己的狀況。
「第四課 何時才是買屋的好時機？」張教授在本課裡呼籲購物者不要被媒體、建商、房仲誤導而短視近利，「因為房產市場一個景氣循環週期長達數年，觀察房地產的時間長度起碼要以年為單位……」（頁160），並「建議購屋者將政大台灣地產研究中心定期發表的「國泰房地產指數」（房地產的價量指標，可以得知台灣房產市場處在景氣循環的哪一階段）、「台灣住宅需求動向調查」（看購屋者信心）、★「台灣房地產景氣動向調查」（看房市冷熱）當成判斷房地產景氣走向的三大指標。」（頁168～173）
「第五課 如何選、如何買到好房子？」本課裡教導我們以過往居住經驗、聽取家庭成員意見、認清自己購屋哲學、多多聽問學等方式打造自己的「心中之尺」，然而再以這把尺從四大面相去挑選適合自己的好房子：「一住宅單元是否擁有良好格局、好設計、好景觀、好方位？二房子所在社區，建築、公設品質是否良好？規模是否適中？停車是否方便？三房子周遭大、小鄰里環境，是否合乎購屋者的期許？四承造房子的建商，信譽是否良好？」（頁204）提醒讀者「……要注意『必要性公設』是否不足，盡可能不要選擇有太多『非必要性公設』的社區，畢竟唱歌、洗SPA……還是到專業場所為佳。」（頁231）
「第六課 選擇合理的房價」本課裡建議一般購屋者花點小錢找估價師估價，還約略的介紹了估價師常常使用的「成本法」、「收益法」與「比較法」，其中比較法就是「貨比三家不吃虧」，適合我們一般人自己作功課。本課裡介紹了許多推估合理房價的方式，諸如透過年租金的30倍乘數去推估、或是利用法拍屋一拍底價加一成去推估（中古屋），然而我真的試了這樣的公式去推算，發現買不到啦！（苦笑）不過張教授最後也強調「房地產沒有公定、精確價格……台灣房地產市場不僅混亂，離譜之事更是所在多有；擁有的參考值越多，越能進行正確的決策，……。如果看上的房子品質優，購屋者可往上調高合理價格，只要不超出負擔即可，……」（頁274）
「第七課 是否該賣屋？是否該換屋」張教授指出屋涯規劃應該保持彈性（不僅向上「加碼」，也要保留「減碼」空間），不要變成屋奴、屋涯規劃必須與生涯規劃（尤其經濟狀況）調和，首重生活品質。另，提倡歐美先進國家已經行之有年、台灣今（2013）年開始試辦的老年「以房養老」（逆向抵押貸款）制度，「將房地產抵押給金融機構，並由金融機構根據老年人的年齡、房地產價值與市場利率，精算出貸款的金額，這筆款項既可以讓老年人安心養老，又可『在宅老化』，不必搬離原來的住所」（頁343）
《張金鶚的房產七堂課》真的是一本好書，它不僅深入淺出的教讀者什麼是房地產，還透過認識房地產的過程，更瞭解自己的需求－－因為唯有（成熟的）「心中之尺」才能幫助自己買到合意的好房子。
不負責任的推薦指數：10
備註：
一、張金鶚，方智，2010/02/25
一、張金鶚，方智，2010/02/25
二、延伸資料：內政部不動產逆向抵押貸款試辦方案
三、延伸資料：可以去YouTube搜尋「醒報現場－苦口婆心的地政博士張金鶚」、「醒報現場－以房養老，退休者的新選擇？」
三、延伸資料：可以去YouTube搜尋「醒報現場－苦口婆心的地政博士張金鶚」、「醒報現場－以房養老，退休者的新選擇？」
有興趣的朋友可以連結博客來《張金鶚的房產七堂課》
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